راه چاره برطرف مشکل کم اظهاری در قانون مالیات بر عایدی املاک - مدرسه سما

به گزارش مدرسه سما، شاخص قیمت و بستر شناسایی میانگین قیمت املاک هر منطقه، طبق ماده 64 قانون مالیات های مستقیم با مکلف نمودن کمیسیون تقویم املاک به ارائه سالانه قیمت هر منطقه، فراهم شده است.

به گزارش گروه مالی مدرسه سما، شیوه معین قیمت پایه دارایی (ملک) و در ادامه زیرساخت لازم برای اخذ مالیات بر عایدی املاک بر اساس قیمت معین شده، دو مسئله مهمی است که باید در طراحی قانون به آن توجه شود.

در واقع، دریافت مالیات بر عایدی املاک هنگامی میسر است که قیمت خرید و فروش دارایی (ملک) معین باشد؛ بنابراین از آنجا که میزان قیمت ثبت شده در سند مبنای دریافت مالیات قرار می گیرد، اطمینان از صحت قیمت برای جلوگیری از فرار مالیاتی اهمیت دارد. همچنین امکان اخذ مالیات بر عایدی املاک باید وجود داشته باشد و طراحی زیرساخت مالیات بر عایدی املاک، این امر را تسهیل نماید. در فصل دوم کتاب مالیات بر عایدی املاک؛ راه حل حذف سوداگری از بازار مسکن که اخیرا توسط شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی منتشر شده، درباره این موضوع آمده است: در قدم اول برای ثبت قیمت صحیح، ضروری است دفاتر مشاوره معاملات املاک و دفاتر اسناد رسمی، پیش از نقل و انتقال، قیمت مورد معامله را بنابر اظهار طرفین معامله و بر اساس دستورالعمل سازمان مالیاتی، ثبت کرده و پس از دریافت گواهی پرداخت مالیات موضوع این ماده، اقدام به ثبت مبایعه نامه رسمی یا سند انتقال قطعی با درج قیمت کنند.

مسئله ای که اینجا مطرح می شود، کم ­اظهاری قیمت است که البته رخ نمی دهد؛ در واقع خریدار ملک مانع از کم­ اظهاری توسط فروشنده می شود؛ چرا که در غیر این صورت، در آینده و هنگام فروش ملک باید مالیات بیشتری پرداخت کند.

با این وجود، هنگامی این سازوکار به طور کامل برقرار و کارا خواهد بود که معافیت مالیاتی برای خریدار و فروشنده وجود نداشته باشد. در غیر این صورت شرایط تغییر می نماید. در واقع با ورود بعضی از خریداران و فروشندگانی که املاکشان از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است، امکان فرار مالیاتی به وسیله کم اظهاری فراهم می شود.

*تقویم املاک، شاخص معین قیمت

بنابراین راه حل اصلی برای برطرف مشکل کم اظهاری در قانون مالیات بر عایدی املاک، قرار دادن معیار معین برای معین قیمت ملک است. شاخص قیمت و بستر شناسایی میانگین قیمت املاک هر منطقه، طبق ماده 64 قانون مالیات های مستقیم با مکلف نمودن کمیسیون تقویم املاک به ارائه سالانه قیمت هر منطقه، فراهم شده است. بنابراین، قیمت ملک باید بر اساس ضریبی از میانگین قیمت­ های روز منطقه مطابق ماده مذکور معین شود؛ با این تفاوت که ضروری است این ضرایب توسط سازمان امور مالیاتی کشور، هر 3 ماه یکبار به ­روز شود.

بر این اساس، قیمتی که توسط معامله کنندگان اظهار شده و در سند ثبت می شود، باید بین 80 الی 120 درصد شاخص قیمت معین شده باشد؛ در غیر این صورت 120 درصد برای کم اظهاری و 100 درصد شاخص قیمت برای بیش اظهاری، مبنای محاسبه عایدی ملک قرار خواهند گرفت. دلیل اعمال 120 درصد شاخص قیمت برای کم ­اظهاری، جریمه آن و دلیل اعمال 100 درصد شاخص قیمت برای بیش ­اظهاری، از بین بردن اهداف فرار مالیاتی برای فرد یا افراد خریدار ملک در آینده است.

به طور مثال اگر قیمت واقعی ملکی با محاسبات کمیسیون تقویم املاک و معین شاخص قیمت 500 میلیون تومان باشد، محدوده مجاز اظهار قیمت این ملک بین 400 تا 600 میلیون تومان خواهد بود؛ لذا اگر فروشنده قیمت این ملک را خارج از این محدوده اظهار کند، در صورت کم ­اظهاری قیمت ملک 600 میلیون تومان و در صورت بیش ­اظهاری قیمت ملک 500 میلیون تومان معین می­شود.

در این سازوکار، ضروری است برای معین قیمت املاک معامله شده پیش از اجرای قانون، تدبیری اندیشیده شود. به این منظور پیشنهاد می شود قیمت خرید املاکی که پیش از اجرای قانون خریداری شده اند، معادل شاخص قیمت در روز شروع اجرای قانون معین شود؛ به این ترتیب قانون مالیات بر عایدی املاک عطف به ماسبق نمی شود. بر این اساس، در نقل و انتقالاتی مانند املاک هبه شده یا به ارث رسیده که قیمت خرید و فروش وجود ندارد نیز می توان از این شاخص استفاده کرد.

*اخذ مالیات بر عایدی املاک بدون احتیاج به زیرساخت جدید

فراهم نبودن زیرساخت و بانک اطلاعاتی در حوزه املاک، به عنوان یکی از موانع اجرای این پایه مالیاتی عنوان می شود؛ در واقع عده­ای معتقدند مالیات بر عایدی املاک تنها بعد از اجرایی شدن کامل قانون کاداستر و یا راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور می تواند اجرایی شود. با وجود این، شیوه طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک می تواند به گونه ای باشد که بدون احتیاج به این زیرساخت ها، اجرایی شود؛ به این منظور باید در رابطه با شیوه معین قیمت و شیوه معین املاک مشمول و غیرمشمول الگویی معین شود.

*شیوه معین قیمت املاک

در مورد معین قیمت، همانطور که گفته شد، اگر هنگام ثبت سند، قیمت مورد معامله توسط دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و برای معین قیمت و تدقیق صحت آن نیز از تقویم املاک و مصادیق ذکر شده در ماده 64 قانون مالیات های مستقیم استفاده شود، بدون احتیاج به سامانه می توان مالیات بر عایدی املاک را اجرایی نمود. بدین ترتیب، هر سند به خودی خود به منزله یک بانک اطلاعاتی است.

در این سازوکار، برای جلوگیری از فرار مالیاتی به وسیله عدم ثبت رسمی معاملات نیز بایستی انواع معاملات نظیر اعطای وکالت و ثبت مبایعه نامه که می­تواند جایگزین انتقالات رسمی باشد را مشمول پرداخت مالیات کرد؛ همچنین می­توان گلوگاه ردیابی اسناد عادی را که در هیچ سامانه ­ای ثبت نمی ­گردند، آنالیز احکام دادگاه که گواه صحت این اسناد هستند، قرار داد.

در سرانجام اشاره به این نکته حائز اهمیت است که در صورتی که در آینده، سامانه کاداستر و یا سامانه ملی املاک و اسکان کشور تکمیل و اجرایی شوند، می تواند به اجرای مالیات بر عایدی املاک یاری کند و اجرای آن را دقیق تر و ساده تر نماید؛ اما عدم راه اندازی این سامانه ها مانع اجرای این پایه مالیاتی نیست.